Sehr geehrter Herr Bürgermeister,

gegen den Bebauungsplan Nr.84 Tannenhof, aufgelegt am 13.03.2020 erheben wir folgende Einwände:

Nutzungsfestlegungen

Im Bebauungsplan fehlen qualifizierte Festlegungen zur vorgesehenen sozialen Nutzung. Die soziale Nutzung wurde in der Planungswerkstatt festgelegt und findet auch in der zweiten Fassung des Bebauungsplans keine Entsprechung.

Ebenso findet sich kein Hinweis auf das Thema bezahlbarer Wohnraum. Dieses Thema wurde ebenfalls in der Planungswerkstatt mit Priorität festgelegt. Zwar ist im Zusammenhang mit dem Abweichen von der Stellplatzordnung davon die Rede, dass ein Teil der Wohnungen im kommunalen Wohnraumförderungsprogramm errichtet werden soll, darüber hinaus ist aber davon nicht mehr die Rede. Im Übrigen stellt sich die Frage, wie diese Förderung zustande kommen soll, da diese Förderung nur an Kommunen oder kommunale Zweckverbände fließt, und eine Weitergabe an private Investoren nicht möglich ist.

Ebenfalls im Zusammenhang mit der Abweichung von der Stellplatz-Satzung ist von Generationen-Wohnen die Rede. Qualifizierte Hinweise im Bebauungsplan fehlen jedoch auch hier. Gleiches gilt für das Feilnbacher Wohnzimmer, das nur im Gutachten der Firma INGEVOST auftaucht.

Energie Klimaschutz und Grünflächen

Im Bebauungsplan fehlen Hinweise auf nachhaltige Energiegewinnung. Bei einem Bauprojekt in dieser Größenordnung widerspricht das den Aussagen der Gemeinde zu ökologischen Zielen.

Regenwassernutzung wird zwar empfohlen, aber es erfolgt keine Festlegung. Regenwasser sollte in einer Zisterne gesammelt werden und für eine Tröpfchen-Bewässerung der Gartenanlage, sowie als Brauchwasser zum Einsatz kommen, wo kein Trinkwasser nötig ist.

Da der CO2 Ausstoß der Gemeinde künftig reduziert werden soll, ist nicht nachvollziehbar, warum auf die Auflage zur Errichtung von Anlagen zur Gewinnung von regenerativer Energie komplett verzichtet wird. Nicht einmal die Nutzung von Fernwärme wird verpflichtend vorgeschrieben.

Geplant war ursprünglich durch die Planungswerkstatt eine Anlage, die den Dorfcharakter nicht weiter beeinträchtigt und über großzügige Grünflächen verfügt. Der Bebauungsplan verfehlt diese Zielsetzung in weiten Teilen.

Der geplante Platzbereich ist nicht als Grünfläche ausgewiesen. Damit ist es dem Bauträger freigestellt, den Platz weiträumig zu versiegeln. Im Zusammenhang mit der bereits überdimensionierten Versiegelung der Fläche vor dem Rathaus könnte hier eine problematische Situation entstehen. Für die angrenzenden Bereiche entsteht eine unnötige Aufheizung, und das Ortsbild wird beeinträchtigt.

Auch in der zweiten Fassung weist der Bebauungsplan eine Fläche als Grünfläche aus, die derzeit mit Garagen bebaut ist. Dadurch wird die Tatsache verschleiert, dass der bisherige Plan keinen Kinderspielplatz vorsieht, wie ihn die BayBO für Mehrfamilienhäuser verbindlich vorsieht.

Gegenüber dem ersten Entwurf ist die Grünfläche insgesamt nochmal verkleinert worden, da in der vorliegenden Fassung der Anteil oberirdischer Parkplätze deutlich erhöht wurde.

I Festsetzung durch Text

2.4 Geplanter Platzbereich

Der geplante Bereich muss als Grünfläche ausgewiesen werden, wenn eine großflächige Versiegelung verhindert werden soll. Außerdem benötigt er eine Mindestgröße.

3.2. Dächer

Gegenüber der ersten Fassung wird für Tiefgarageneinfahrt und Nebengebäude eine Dachbegrünung ermöglicht. Falls hier keine Festlegung erfolgt, ist zu befürchten, dass durch Eindeckung mit Blech erneut Abstrahlungsflächen entstehen, die das Wohnklima negativ beeinflussen.

4.1 Stellplätze

Abweichend von der Stellplatzordnung der Gemeinde, die 2 Stellplätze pro Wohneinheit vorsieht, werden im vorliegenden Bebauungsplan nur 1,75 Stellplätze vorgesehen. Dazu wurde ein gesondertes Gutachten erstellt.

Der Bebauungsplan sieht 60 Wohneinheiten mit unterschiedlichen Größen vor. Im Gutachten sind diese 60 Wohnungen, sowie die Nutzungseinheiten Nachbarschaftshilfe, Ambulant betreutes Wohnen, Feilnbacher Wohnzimmer, drei Worklab-Räume und ein Laden vorgesehen.

Allein für die 60 Wohnungen errechnen sich mit der Festlegung auf 1,75 Einheiten pro Wohnung 105 Stellplätze.

Für die anderen Nutzungseinheiten wurden laut Gutachten 10 Einheiten vorgesehen. Somit müssten 115 Stellplätze entstehen.

Über die erkennbar falsche Bemessung von Stellplätzen hinaus erfolgen im Gutachten noch Hinweise zu den Themen Car-Sharing, Leihfahrräder usw., über die Stellplätze substituiert werden sollen. Fazit: Das Gutachten unterschreitet die Vorgaben der Gemeinde erheblich.

Abweichend davon kommt das Gutachten auf 84 Stellplätze (inklusive 10 für die Nutzungseinheiten, wie oben beschrieben) von denen 74 in der Tiefgarage realisiert werden sollen. Wenn diese 74 Stellplätze rechnerisch den 60 Wohnungen zugeordnet werden, wird die Berechnungsvorgabe der Gemeinde um 31 Stellplätze unterschritten.

Statt 1,74 Stellplätzen entspricht dies 1,23 Stellplätzen.

4.4 Tiefgarage

Die Alternative mit einer Einfahrt über die Zufahrt zum EDEKA ist in der vorliegenden Version nicht mehr vorhanden. Stattdessen erfolgt ohne weitere Erläuterung eine Festlegung der Einfahrt auf der Hans-Zeitler-Straße. Dennoch liegt immer noch das ursprüngliche Verkehrs-Gutachten vor, das ausschließlich die Variante mit der EDEKA-Zufahrt untersucht hat. Mindestens hätte ein Hinweis darauf erfolgen müssen, dass das Gutachten damit nicht mehr der aktuellen Planung entspricht.

Die jetzige Festlegung beeinträchtigt durch steigende Immissionen die Anwohner der Hans-Zeitler-Straße. Das vorliegende Immissionsgutachten berücksichtigt dieser Umstand nur unzulänglich.

Stattdessen werden bauliche Auflagen zum Schutz der Wohneinheiten an der Einfahrt zum EDEKA gemacht, die zum Beispiel vorschreiben, keine Schlafräume dort vorzusehen. Damit stellt sich verschärft die Frage, warum die Garageneinfahrt nicht dort entsteht, wo aufgrund der Wohnungszuschnitte weniger zusätzliche Beeinträchtigung erfolgt und die Anwohner ohnehin durch bauliche Festlegung vor Immissionen geschützt sind.

5. Grünordnung

5.2. Platzbereich

Eine Gliederung der Grünflächen widerspricht dem Vorhaben der Sichtachsen und Durchlässigkeit aus der Planungswerkstatt. Eine Festlegung auf eine durchgehende Grünfläche mit naturnaher Erschließung durch Wege kommt dem näher. Entsprechend des Charakters der öffentlichen Nutzung im Platzbereich muss eine Ergänzung des Plans durch Hochbeete und einen Naschgarten in Kooperation mit dem Obst- und Gartenbauverein erfolgen.

5.3 Bäume und Sträucher

Im Plan fehlt die Festlegung auf einheimische Pflanzen, die im Sinne der Biodiversität eine wichtige Rolle spielen.

5.4 Wege und Zufahrten

Die Obergrenze von 50% für Wege und Zufahrten ist zu hoch. Die Grünfläche muss im Vordergrund stehen und darf nur durch unbedingt nötige Anlagen zerschnitten werden, die außerdem in Naturmaterialien zu errichten sind.

5.6 Obstwiesen

Die Obstwiesen sollten als Naturnahe Wiesenfläche festgelegt werden, in der Begegnungsflächen und Pfade lediglich gemäht und nicht versiegelt werden.

Für Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

OV Au-Bad Feilnbach

Autor: Marion Fendt